【雑談】首都圏マンション販売戸数減少!?神戸はどうだ?!

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2022年2月16日最終更新

新築マンション販売戸数の2ヶ月連続減少

本日、日経新聞にこんなニュースが

首都圏マンション発売戸数、1月14.9%減 2カ月連続減
不動産経済研究所が16日発表した1月のマンション市場動向調査によると、首都圏の新築マンション発売戸数は前年同月比14.9%減の1128戸と

なんと不動産価格はどんどん上昇しているのにマンション販売戸数は減少しているのだ

2022年2月16日に発表した1月のマンション市場動向調査によると、首都圏の新築マンション発売戸数は前年同月比14.9%減の1128戸と2カ月連続で減少した。

不動産経済研究所より

指標から見る不動産価格

こちらは国土交通省のプレスリリース(令和3年6月30日)

日本全国の不動産価格推移が一目瞭然でわかる

グラフは、2010年の平均値を100としている

つまり、過去10年間で緑線のマンション価格が6割も上がったことになる

このグラフを見るとマンション価格が住宅総合価格を押し上げているのだ

マンション価格は上昇、販売戸数は減少

関東方面では、新規の土地が少ないことからこのような問題が発生しているのだろう

マンション価格は上がり通常の給与所得者では手が出せない値段になっているのだ

マンション価格の上昇と販売戸数の減少は不動産価格の暴落を招くことになるだろう

関西圏はどうだろうか?

僕の住む神戸市つまり関西圏も調べてみよう

発売は、14.0%増の792戸。2ヶ月ぶりに同年同月を上回る。

戸当たり価格は3ヶ月ぶりのダウン、m2単価は3ヶ月連続のアップ。

契約率は77.5%と好調。

不動産経済研究所より

マンション価格(単価)は、1991年以来の高値となっている

バブルよりもマンション価格は上がっているのか・・・

神戸ハーバーエリアなどの新築マンションラッシュによりまだまだ好調を維持するだろう

一方神戸は?

神戸市市政情報より拝借

総住宅数は、平成25年をピークに減少傾向にある

もちろん神戸市の人口は徐々にだが減少傾向にある

人口微減と駅近マンションの相場上昇により資産価値を求め駅近及び、フラットエリアに人気が集中している

神戸市は山手側が急勾配なので、通勤通学に不便と言う

人口増加率は東灘区から長田区でプラス

垂水区や西区、北区などの山間部や山沿いの住宅地では減少している

つまり、神戸の阪急・JR・阪神電車の沿線沿いに人口集中と大規模マンションが続々建てられているのだ

異次元的低金利政策により、住宅ローンを金利1%以下で借りられる時代

マンションや住みやすい地域に物件を求め需要は増加する

神戸は、一極集中。今後の見通しは?

神戸では、沿岸部から程よく離れ、山間部まで行かない阪急・JR・阪神電車の沿線沿いへの人気が高まっている

金利の若干の上昇によりマンション価格や戸建価格は高止まりすると予想される

つまり、住宅ローンを組みやすくなった低金利政策により不動産相場が上昇し、利便性のあるエリアの価格が上がり沿線エリアの人気につながり、人口減少や低賃金、格差問題があるなか全体的な相場は盛り上がった

これからは、住宅ローンがやや組みにくくなり不動産価格の停滞が起きるだろう

また、辺鄙なエリアはますます人気がなくなっていくことになる

現実を見ると、下の図で神戸市は人口減少中の政令指定都市だ

政令指定都市のおける人口増減数(神戸市人口ビジョンより)

さらには、15~49歳までの女性の年齢別出生率を合計したものを示す合計特殊出生率は人口維持に必要な2.07を大きく割り込んでいる

行政区別特殊出生率(神戸市人口ビジョンより)

そのため、神戸市は人口推移を弾き出し

2060年には110万人になると推測される

※神戸市人口統計(2022年2月):153.7万人

つまり、神戸市は40年先には現在の人口の7割になっているのだ

不動産を購入する際は、人口減少や価格推移、住宅ローン金利など様々な要因を考慮しなければならないと改めて思った

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